【案情简介】
2020年6月,黑山县某村村民刘某某经村集体组织同意,从同村张某某、高某某(系张某某女儿)处购买村内住宅房屋一间,刘某某、张某某、高某某均为村小组成员。11月某日,刘某某要求张某某、高某某协助其办理过户手续,发现该房屋现登记在张某某丈夫高某(已过世,生前为村小组成员)名下。经咨询,房屋过户前应先由张某某、高某某办理继承后更名再进行房产过户,该更名费用约为700元。对此高某某提出,房屋已卖给刘某某,更名费用应由刘某某承担。刘某某认为该房屋系其与张某某、高某某达成的买卖协议,其前提是房屋产权应在张某某、高某某名下,现未在二人名下系张某某、高某某自身原因造成,房产过户费用刘某某可以承担,但是继承更名费用应由张某某、高某某承担。
因协商无果,刘某某来到镇人民调解委员会申请调解。接到刘某某提出的申请后,调委会立即开展工作。
【调解过程】
调解员来到张某某、高某某家中了解情况,得知案情基本与刘某某所述一致。张某某、高某某表示该房屋系由同村中间人王某某介绍买卖,房屋情况也经由中间人王某某全盘告知刘某某,且当时提出过户费用由刘某某承担,刘某某当场表示认可。现在需要过户时刘某某却不予承担,双方因此产生争议。调解员告知张某某二人,该争议可以通过自行协商、调解、诉讼等方式解决,现刘某某提出调解申请,询问二人是否同意调解,二人均表示同意调解。
得到肯定的答复后,调解员调取了双方的房屋买卖合同。经查看,双方合同除了房屋位置及价格外,对其他事项并未约定。刘某某表示,当时的确表示房产过户费用可以承担,但该过户费用是指从张某某、高某某过户到自己名下的费用。张某某表示,如果是这样,就不同意10000元的房产出卖价格,因为考虑到刘某某家庭困难,又有中间人王某某撮合,自己才同意卖出。双方情绪渐渐激动,调解员即刻安抚双方,转移调解方向,询问谁是中间人,能否把他找来进行核实。于是双方停止争吵,找来中间人王某某。王某某向调解员讲述了签订合同的经过:刘某某系低保家庭,手有残疾,只有一个女儿,已外嫁。多年来居无定所,辛苦攒下10000元钱,想在晚年有个固定住所,王某某看到张某某、高某某的房屋闲置,便促成了这起买卖,但没想到却惹来纷争。调解员了解后,首先向双方阐述相关法律规定。调解员指出,根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定:“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证,并转移标的物所有权的义务。”本纠纷中,出卖人张某某、高某某应具有该房屋的所有权、处分权,如因张某某、高某某未取得处分权致使所有权不能转移造成刘某某解除合同,违约责任应由张某某、高某某承担。虽然张某某、高某某提出房价系低价出售,但不能因此将更名费用让刘某某承担。另外,当初既然考虑过刘某某的经济状况,而且双方系同村村民,现继承过户费用也不多,希望张某某、高某某能继续念及以往,妥善协助刘某某办理房产过户。经过调解员依法依理解释解释,乡里乡情劝导,最终张某某、高某某同意承担办理继承更名费用,但是过户费用则由刘某某承担,刘某某表示同意。
【调解结果】
当日,双方在调解员的主持下签订调解协议书。
1.张某某、高某某在调解协议签订后一个月内自行办理继承更名相关事项。
2.张某某、高某某协助刘某某办理房屋过户手续。
经回访,2020年12月某日,张某某、高某某自行办理了继承更名。2021年2月某日,刘某某在张某某、高某某的协助下办理了房屋过户手续。
【案例点评】
由于出卖方误认为签订合同后所有费用均由买受方承担,而未履行自身义务导致双方发生纠纷。调解员晓之以理、动之以情,耐心疏导解释,给双方上了生动的一课,让双方得以信服,最终同意履行义务,既保障了申请人的合法权益,又维护了和谐的村民关系,取得了良好的法律效果和社会效果。
【推荐理由】
本案的房屋买卖合同中,双方除房屋信息外并未约定其他后续事项,因该房屋是出卖人通过继承方式取得,如不能将房屋登记至出卖人名下,购买人将无法对房产进行过户更名。调解员准确适用法律,指出出卖人应履行交付标的物时转移所有权的义务,如因缺失处分权导致不能转移,出卖人应承担责任。最终,在调解员的悉心说理下,出卖人表示接受,纠纷得以化解。
【专家评析】
根据我国法律规定,当事人就合同履行费用的负担约定不明确的,由履行义务一方负担。本纠纷中,双方没有对房屋继承的更名费用作出约定,而张某某、高某某作为出卖方,负有向买受方刘某某交付无产权瑕疵房屋的义务。调解员灵活运用法理情相结合的方式,妥善化解了矛盾纠纷,发挥了人民调解“第一道防线”的作用。